Procedura d'acquisto - Info | Palazzo Estate

Per agenti

Procedura d'acquisto

Prima fase

Il compratore invia al venditore la Proposta irrevocabile d’acquisto, che normalmente viene firmata durante l’incontro o via fax, nella quale si impegna ad acquistare la casa alle condizioni e al prezzo proposto dal compratore stesso. In altre parole, viene indicata la somma che il compratore avrebbe intenzione di pagare e l’arco di tempo necessario per effettuare il pagamento. Tuttavia bisogna tenere presente che nonostante la crisi il mercato immobiliare italiano di lusso risulta stabile rispetto agli altri stati europei e rimane quindi un polo di attrazione per gli acquirenti. Di conseguenza le proposte dei compratori devono essere realistiche ed in linea con la situazione del mercato, quindi le offerte pari soltanto a 50-70% del prezzo proposto dal venditore non verranno valutate con serietà.

La proposta irrevocabile d’acquisto deve contenere:

  • i dati del venditore e dell’acquirente;
  • indirizzo dell’immobile oggetto della trattativa, la sua descrizione e il prezzo;
  • termine entro il quale il venditore deve accettare o rifiutare le condizioni proposte;
  • date dei pagamenti;
  • data e sede di stipula dell’atto pubblico di compravendita immobiliare.

Il venditore ha il diritto di rifiutare la proposta di acquisto ma in caso di esito positivo metterà il compratore al corrente della sua decisione firmando la proposta. L’agente del compratore invia al suo cliente la proposta firmata dal venditore via fax, dopodiché il compratore è tenuto a pagare la caparra confirmatoria al venditore entro la data concordata nella proposta. Il venditore è obbligato a rispettare tutte le condizioni della proposta accettata. Se il venditore non risponde entro la scadenza indicata dall’acquirente, vuol dire che è completamente libero dagli obblighi nei suoi confronti.

In genere la proposta irrevocabile di acquisto viene corredata da una caparra confirmatoria pari a 10-30% del costo dell’immobile. La cifra viene concordata da entrambe le parti. Tale obbligo entra in vigore dopo l’accettazione della proposta.

Seconda fase

Di norma 1-2 mesi dopo che la Proposta irrevocabile d’acquisto è stata firmata il compratore e il venditore stipulano il Contratto preliminare di vendita, il cosiddetto Compromesso. Questo documento precede l’atto pubblico di compravendita e contiene tutte le clausole che poi verranno inserite nell’atto. Quindi è consigliabile specificare i suoi aspetti in maniera più dettagliata possibile. Il contratto preliminare di vendita conferisce il diritto di acquistare l’immobile in questione entro la data e alle condizioni accordate. Al momento della stipula del contratto preliminare il compratore deve pagare la provvigione dovuta all’agenzia immobiliare (4%+IVA).

La caparra confirmatoria è una somma di denaro che il compratore consegna al venditore prima della stipula dell’atto pubblico di compravendita per garantire l’adempimento delle obbligazioni contrattuali.

Se l’accordo viene annullato per colpa del compratore, il venditore ha il diritto di trattenere la caparra confermatoria. Se invece è il venditorea recedere dall’accordo al compratore verrà restituito il doppio della caparra.

Gli elementi principali del contratto preliminare:

  • i dati del venditore e dell’acquirente;
  • costo dell’immobile;
  • modalità di pagamento (bonifico bancario, assegno ecc.) e i suoi termini;
  • descrizione dell’immobile (dati catastali, piantina catastale ecc.);
  • data di stipula dell’atto pubblico di compravendita;
  • eventuali vincoli: ipoteche, servitù ecc.;
  • conformità edilizia dell’immobile;
  • penale in caso di disdetta del contratto se è prevista;
  • arbitrato;
  • data e firma delle parti a norma di legge.
  • Il contratto preliminare deve essere registrato. Per effettuare la registrazione è dovuta l’imposta di registro.

Terza fase

Alcuni mesi a decorrere dalla data della stipula del ?ontratto preliminare (da 2 a 6 mesi in base ai tempi concordati nel contratto preliminare) il venditore e il compratore firmano Contratto Definitivo o L’atto di compravendita in presenza di un notaio che rappresenta lo Stato Italiano e autentica il passaggio di proprietà dell’immobile dal venditore al compratore controllando il rispetto degli obblighi fiscali (pagamento di imposte di registro ecc.). In poche parole, il notaio garantisce la conformità e la trasparenza dell’atto di compravendita.

Il contratto definitivo di compravendita contiene le stesse condizioni del contratto preliminare ed eventuali modifiche apportate. Il notaio controlla la presenza di eventuali vincoli gravanti sull’immobile (ipoteche ecc). Al momento del rogito il compratore effettua il pagamento dell’immobile, di tutte le tasse dovute e dei servizi notarili. La forma di pagamento più diffusa è tramite assegno circolare. L’atto pubblico di compravendita viene registrato dal notaio presso la Conservatoria Registri Immobiliari e l’Agenzia delle Entrate entro 2-4 settimane dal momento della stipula dove all’atto viene assegnato un codice identificativo.

Se il compratore finanzia l’acquisto con un mutuo, il notaio sarà presente alla stipula del contratto di mutuo ipotecario. Nel caso in cui l’immobile in questione è già gravato da mutuo, alla stipula del contratto assiste anche un rappresentante della banca che ha concesso il mutuo. Il giorno stesso, subito prima della stipula dell’atto di compravendita immobiliare, sempre in presenza del notaio, avviene la disdetta del contratto di mutuo eliminando così definitivamente il vincolo gravante sull’immobile oggetto del contratto.

Domande più frequenti sulla procedura della stipula dell’atto pubblico di compravendita immobiliare:

1. In cosa consiste la procedura di compravendita?

Prima della stipula del contratto bisogna far emettere dalla propria banca un assegno circolare di importo pari alla somma da pagare. Il secondo assegno deve essere intestato al notaio e coprire i costi di tasse, imposte di registro e la parcella del notaio. I servizi di traduzione possono essere pagate in contanti o tramite un assegno bancario normale. Al momento della stipula, devono essere presenti: venditore, compratore, traduttore dell’atto nel caso in cui una delle parti del contratto proviene da un altro stato, testimone che parla l’italiano e la lingua di una delle parti (se è diversa dall’italiano), agenti immobiliari e notaio.

Secondo la legislazione italiana, il contratto di compravendita è valido come atto pubblico soltanto in forma scritta con autenticazione dell’atto stesso e delle firme di tutte le parti (Art. 2657 cc). Il notaio legge l’atto ad alta voce in lingua italiana dopodiché se ce n’è bisogno, il traduttore legge la copia tradotta nella lingua di una delle parti del contratto. Su richiesta delle parti vengono apportate eventuali modifiche. Il compratore effettua il pagamento tramite gli assegni emessi dalla banca ed infine il notaio firma l’atto dopodiché il compratore consegna al notaio l’assegno ?2 che copre il costo delle imposte e dei servizi notarili. Così, la proprietà dell’immobile oggetto del contratto viene trasferita al compratore. Dopo la stipula dell’atto il notaio deve effettuare la sua trascrizione presso i registri immobiliari. La procedura può durare da 2 settimane a 1 mese e mezzo circa.

2. Quanto dura la procedura?

In genere, circa 2 ore ma in caso di controversie può durare di più.

3. Quali sono gli elementi fondamentali del contratto?

  • i dati anagrafici e il codice fiscale delle parti del contratto;
  • i dati del traduttore e del testimone;
  • atto di attribuzione patrimoniale;
  • descrizione dell’immobile oggetto del contratto;
  • dati catastali identificativi dell’immobile depositati presso l’ufficio del catasto del comune nel quale si trova l’immobile;
  • indirizzo dell’immobile;
  • perimetro del terreno;
  • mappa del terreno con confini delimitati in allegato;
  • eventuale atto di cessione di beni immobiliari pubblici (viene presentata la copia);
  • costo dell’immobile;
  • modalità di pagamento;
  • certificato attestante l’inesistenza di vincoli gravanti sull’immobile (ipoteca, pretese di terzi ecc.) firmato dal notaio;
  • garanzia da evizione;
  • attestato di prestazione energetica.

Secondo il decreto ? 37/2008 il venditore deve accertare nell’atto pubblico che tutti gli impianti collocati all’interno dell’immobile sono conformi alla normativa di sicurezza vigente al momento dell’installazione o modifica dei sistemi.

La dichiarazione inclusa nell’atto deve fornire al compratore le informazioni necessarie sullo stato degli impianti esistenti. Questa clausola è obbligatoria ma il suo contenuto può essere limitato soltanto ad alcuni impianti oppure sostituito con la frase: «lo stato degli impianti al giorno di oggi è...» se si tratta di un’immobile costruito prima del 1967.

4. Come avviene la verifica dei poteri dei firmatari da parte del venditore?

Il notaio deve accertare e autenticare la legittimità dei documenti relativi all’attribuzione patrimoniale e quindi dei poteri dei firmatari.

5. Chi e quando verifica i documenti relativi all’attribuzione patrimoniale?

Lo fa il notaio prima di stipulare l’atto di compravendita.

6. Come vengono protetti i diritti di proprietà? Come il compratore può tutelarsi da eventuali pretese di terzi?

Nell’atto pubblico vengono indicati in maniera obbligatoria tutti i documenti relativi all’attribuzione patrimoniale.

7. Dove viene stabilito il diritto di superficie?

Il diritto di superficie viene stabilito nell’atto di compravendita.

8. Come assicurarsi che il contratto di affitto del terreno verrà prorogato se si tratta di un terreno sul lungo lago?

Di norma secondo gli accordi presi dalle parti del contratto il venditore si impegna a preparare tutta la documentazione per effettuare la cessione del terreno a un nuovo proprietario. Di solito si riesce ad ottenere una proroga senza problemi. Tuttavia nel futuro il nuovo proprietario potrà presentare la domanda per l’acquisto del terreno, utile nei casi di cessione di beni di proprietà pubblica.

9. Come, quando e da chi vengono versate le tasse sull’immobile e sul terreno (IMU)?

L’importo da pagare per l’IMU viene calcolato presso il comune nel quale è ubicato l’immobile e viene diviso in 2 rate annuali (da versare a giugno e a dicembre). Dal momento della stipula dell’atto e fino alla fine dell’anno i versamenti devono essere effettuati dal nuovo proprietario.

10. Quali sono le funzioni e responsabilità del notaio?

  • Il notaio, per legge, deve fare l’interesse di entrambe le parti del contratto offrendo professionalità e servizi altamente qualificati;
  • Gli viene affidato il controllo di legittimità dell’atto, di aspetti giuridici della compravendita immobiliare: dati catastali, conformità dei certificati ottenuti dal venditore alle norme urbanistiche ed edilizie e la capacità di agire delle parti del contratto;
  • Inoltre il notaio verifica un’eventuale esistenza di vincoli gravanti sull’immobile (ipoteche, pretese di terzi ecc.);
  • Dopo la stipula dell’atto, secondo la legge, il notaio deve effettuare la sua registrazione e la trascrizione formalizzando il passaggio di proprietà dal venditore al compratore. Il notaio deve versare le imposte dell’atto pagate dal compratore e comunicare il passaggio di proprietà avvenuto agli uffici competenti.

11. Come funzionano le clausole riguardanti un’eventuale presenza di beni d’arredamento?

Il contenuto di questa clausola viene stabilito dalle parti del contratto.

12. In quale modo il venditore può garantire che l’immobile è già allacciato alla rete di distribuzione idrica, di energia elettrica ecc.?

Questo aspetto viene inserito nel contratto secondo gli accordi presi dalle parti.

13. Cosa deve garantire il venditore?

Il venditore ha l’obbligo di garantire il compratore dal rischio di evizione presentando appositi documenti visionati dal notaio; deve inoltre garantire la conformità di tutti gli impianti alle normative vigenti (l’eccezione può essere fatta per immobili di epoca) e l’assenza di ipoteche e altri vincoli gravanti sull’immobile (questi documenti vengono sempre visionati dal notaio).

14. Quale ruolo svolge la banca del compratore?

La banca del compratore deve emettere per tempo gli assegni richiesti.

15. Quando il compratore diventa proprietario dell’immobile a tutti gli effetti? Chi deve effettuare la registrazione dell’atto?

I diritti vengono acquisiti dopo la stipula e l’autenticazione dell’atto da parte del notaio. La registrazione viene effettuata dal notaio.

16. In quante copie deve esistere l’atto? Serve un traduttore professionale se una delle parti del contratto è cittadino straniero?

L’atto esiste in 2 copie e viene preparato nella lingua del venditore e del compratore. La lingua ufficiale è l’italiano al quale eventualmente si aggiunge un’altra lingua nel caso in cui una o entrambe le parti provengono da altri stati. La presenza del traduttore professionale è obbligatoria, in caso contrario l’atto può non essere considerato autentico.

17. Quale documento deve avere in mano il compratore per dimostrare la proprietà dell’immobile?

La copia registrata dell’atto pubblico di compravendita.

18. Quali documenti deve presentare il compratore al momento della stipula?

Se il compratore è cittadino italiano deve avere la carta d’identità, codice fiscale, copia dell’atto di matrimonio e assegni richiesti.

Se il compratore è cittadino straniero deve avere con sé il passaporto originale con visto valido (per cittadini degli stati soggetti ad obbligo di visto d’ingresso), codice fiscale, copia del passaporto interno o altro documento di riconoscimento, copia dell’atto di matrimonio e assegni richiesti.